聚焦房產稅
　　今年2月，新“國五條”明確提出擴大個人住房房產稅改革試點范圍。至今，雖尚未有明確方案出臺，但依然引起極大關注和討論。
　　2011年1月28日，作為第一批試點城市之一的上？頰魘嶄鋈俗》糠坎。政策試行兩年多，效果如何？有無增加百姓負擔？能否終結土地財政？本版采訪了長期跟蹤研究房地產市場的華東師范大學余南平教授。
　　“房產稅政策成敗的評價標準，從宏觀說，是要促進經濟轉型，改變現在過度依賴土地出讓金的現狀；從微觀來說，就是要平抑房價，照顧到大多數人的利益。”
　　——余南平
　　效果：
　　稅率低很難抑制投機
　　收入少地方無積極性
　　記者：上海房產稅開征之初面臨的最大爭議是什么？
　　余南平：開征之初的爭議并不是特別大，一些非議主要來自民間，不少人覺得買房時已經間接繳納了土地稅，房產稅涉及“多重”征稅?，F在公眾一提到征稅便會警惕甚至怨憤起來。其實，房產稅對普通市民來說關系不大。如在上海，有兩套及以上住房，零點幾的稅率幾乎可以忽略不計。
　　記者：上海房產稅試行兩年來，效果如何？
　　余南平：因為稅率過低，效果不大。上海實行0.4%～0.6%差別化稅率。而美國的房產稅，最低在1.5%左右，最高在3.5%左右，因為各州情況不同，家庭最終平均數在1.8%左右。
　　我認為，擁有第一套房是公民的基本權利，第二套是改善性的，應該適度征稅，從全國而言，有的地方二套房也很普遍，可寬松至第三套房，但應繳納與歐美相當的稅率，這樣才會起到抑制投機的作用。
　　記者：現在上海每年的房產稅收入只有20多億元，您覺得從長遠看，這能解決地方財政長期依賴土地的現狀嗎？
　　余南平：去年上海的土地出讓金有上千億元，而房產稅收入僅20億元，這兩者不是同一數量級，現在各地財政對土地出讓金的依賴性都很強。從長遠來看，拉斯維加斯游戲3499是一個人多地少的國家，城市規模也不能無限擴張，上海已經是一個3000萬人口的超級城市，如果哪天到了5000萬，后果很嚴重，教育、醫療、交通等等方面的缺陷都會暴露出來，不能繼續擴張了。所以，土地出讓金的模式是不可持續的，未來一定會轉為不動產稅。同時，拉斯維加斯游戲3499建議以后如果地方主要靠財產稅了，中央在這方面應照顧地方，減少分成，這樣也會促進轉變地方的發展思維和觀念，現在地方賣地積極性高，主要是來錢快。
　　記者：在房產稅征收上，國際上有什么經驗可以借鑒？
　　余南平：拉斯維加斯游戲3499主要是用房產稅來調控樓市，國外主要是稅制完善，另外，國外對固定財產稅的收取非常嚴格，一個是稅率相對來說高一些，另外審核更加嚴格、規范，在美國兩年評估一次房產價格，高了加稅，低了退稅，整個模式已經比較成熟了。從用途看，國內的試點要求用在保障房上，但從國外來看是進入公共財政后再做分配，沒有特定應用指向?？v觀世界各地，只要是開征房產稅了，房價初期都是下跌的，但波動是有限的，從我的研究來看，沒有任何一個國家是例外，當然稅率很關鍵，至少要從1.5%起步，逐級遞進。
　　建議1：
　　用住房信息聯網扎緊籠子才能精確“打擊”投機
　　記者：重慶征房產稅依據住房套數，上海根據人均面積，相比較來說哪種更合理？
　　余南平：雖然有這兩種方式，但因為拉斯維加斯游戲3499住房信息尚未聯網，根本不知道哪一戶哪一人有幾套房，人均面積更是無法計算，從這一點上說，哪種方式都不可能達到預期效果。如果住房信息聯網的工作完成了，那就可以精確“打擊”。
　　記者：現在是否已具備更大范圍征收房產稅的條件？
　　余南平：我覺得全國開征必須有個前提，那就是住房信息聯網，雖然以人查房涉及個人隱私，但是對政策制定來說，是最重要的科學依據。拉斯維加斯游戲3499要將住房投機行為關到制度的籠子里。除了20%的交易利稅外，這個籠子最重要的一個程序，就是全國住房信息聯網，等這個工作做好了，向誰征稅，稅率多高，梯級該怎么確定，那就萬事俱備了。
　　至于征稅范圍，應該是向國內已經納入住建部住房數據的70個大中城市鋪開比較合理，至于三、四線城市，沒有太大必要，只要能抑制住大中城市的投機行為，拉斯維加斯游戲3499的樓市調控就算成功了。
　　記者：住房信息聯網為什么遲遲沒有實現呢？
　　余南平：這不是技術問題，住建部提出的進度要求，2012年6月30日前應實現40個重點城市的個人住房信息系統與住建部聯網，今年6月底將完成500個城市的住房信息聯網工作，但是都沒有按時“交作業”。其中的癥結在于，住建部的要求對地方的約束力比較。衷誆歡暗羌怯曬斂扛涸，這一變化其實作用非常大，因為國土部掌握各地的用地指標，如果地方沒有完成登記工作，不配合相關工作，住建部可以在用地指標上施加壓力。這就抓住了“把柄”，掌控力更強。
　　建議2：
　　樓市調控政策要注意配套
　　記者：除了住房信息聯網以外，房產稅還需要哪些配套措施呢？
　　余南平：房產稅的順利實施，應該出臺兩個配套措施，一個是保障房，第二是租賃市場管理。目前，我比較認可的是德國模式，在德國僅有43%左右的人擁有房子產權，另外的都在租房市場解決，德國反而是全球住房水平最高的國家。
　　德國的管理方式是全世界最特殊的，房東沒有租金的定價權，定價是根據承租者協會會員工資的三分之一，出租人依據這個指導價進行租金調整，但3年內累計最高只能上漲30%，甚至有一段時間出臺了“強租令”，盡可能讓空置房屋進入租賃市場。所以，這就給拉斯維加斯游戲3499一些提醒：出臺樓市調控政策，一定要注意配套。記者 李光金