眼下商業(yè)地產(chǎn)炙手可熱，相比住宅開(kāi)發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更受地方政府青睞，但是在商業(yè)地產(chǎn)熱潮背后，卻隱藏著很多風(fēng)險(xiǎn)與隱憂(yōu)。
　　5月24日，由全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)委會(huì)主辦的“銷(xiāo)售型商業(yè)物業(yè)利弊分析管理與后期運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)新研討會(huì)”在京舉行，地產(chǎn)界人士就熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了探討。與會(huì)者一致認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)正面臨轉(zhuǎn)型陣痛。
　　熱潮背后存在隱憂(yōu)
　　當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)到底有多熱？
　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔說(shuō)，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商去很多二三四線(xiàn)城市，地方政府夸張一點(diǎn)說(shuō)是夾道歡迎。坊間傳言，像萬(wàn)達(dá)這樣的實(shí)力商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，地方政府更是求之若渴。
　　“如果萬(wàn)達(dá)只是建住宅的話(huà)，可能沒(méi)有這么大的吸引力，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)卣畞?lái)說(shuō)是政績(jī)工程，政府的支持力度是非常大的，可能拆遷的工作都幫你去做。商業(yè)地產(chǎn)拿地也比較容易一些，特別是到二三線(xiàn)城市拿地，原因是能給當(dāng)?shù)貛?lái)稅收、就業(yè)。”蔡宇翔說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的建筑成本相對(duì)住宅來(lái)說(shuō)低一些，回報(bào)率相對(duì)較高，如果做得好，投入和產(chǎn)出比是一個(gè)很大的空間。
　　近年來(lái)，住宅市場(chǎng)調(diào)控的頻頻加碼，卻為商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。國(guó)內(nèi)一線(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，與潘石屹的SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)一樣，未來(lái)幾年，商業(yè)地產(chǎn)比例提升將成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要舉措。
　　龍德置地有限公司董事總經(jīng)理王杰說(shuō)，房企紛紛轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，還有一個(gè)重要因素是社會(huì)投資者對(duì)此有巨大的需求。“現(xiàn)在國(guó)家調(diào)控，基本是對(duì)住宅進(jìn)行調(diào)控，但是對(duì)商業(yè)沒(méi)有做任何調(diào)控，比如商業(yè)無(wú)限貸。很多老百姓、投資者手里的錢(qián)往哪里投？股票、黃金容易套牢，期貨投資不會(huì)做，金融理財(cái)，回報(bào)率低的百分之三四，高的百分之十幾，但是高的也有風(fēng)險(xiǎn)，本都回不來(lái)的也有?！痹谕踅芸磥?lái)，催生商鋪投資熱與投資渠道缺乏，房?jī)r(jià)連年上漲不無(wú)關(guān)系。
　　與會(huì)者的共識(shí)是，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)雖然勢(shì)頭很猛，問(wèn)題卻也不少。由于我國(guó)當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)仍舊是以產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售為主，雖然便于開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，但往往造成產(chǎn)權(quán)分散化，繼而使得商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理存在很大困難。商業(yè)地產(chǎn)的參與者，包括業(yè)主、物業(yè)以及公司均存在諸多隱憂(yōu)。
　　網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物造成沖擊
　　與國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展形成鮮明對(duì)比的是，國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)需求量逐步萎縮。由于網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的興起和逐步完善，消費(fèi)者光臨實(shí)體店的次數(shù)逐步減少，使得企業(yè)對(duì)實(shí)體商鋪的需求減少。
　　北京凱德翠微總經(jīng)理胡泊透露，2011年和2012年，時(shí)尚界的幾大“天王”,包括GAP、優(yōu)衣庫(kù)、ZARA在內(nèi)的五大時(shí)尚品牌，整體業(yè)績(jī)都在下滑。電子商務(wù)雖無(wú)法完全取代實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但其旺盛的生命力對(duì)零售商業(yè)帶來(lái)致命沖擊。
　　蔡宇翔說(shuō)，做商業(yè)的人一般都是抱著做住宅的心態(tài)在做商業(yè)，很少像萬(wàn)達(dá)那樣懂得運(yùn)作商業(yè)。某種程度上，住宅被限購(gòu)了，成本上升，稍微運(yùn)作不當(dāng)就有風(fēng)險(xiǎn)，一想商業(yè)好賣(mài)，就改做商業(yè)，一旦銷(xiāo)售困難就會(huì)出現(xiàn)很多爛尾的現(xiàn)象。對(duì)商業(yè)不了解，最后失敗是很多的。
　　王杰也表示：“現(xiàn)在有不少開(kāi)發(fā)商以營(yíng)銷(xiāo)為目的，不管商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)，不管后期業(yè)態(tài)規(guī)劃，拿出最拿手的營(yíng)銷(xiāo)手段，能賣(mài)8萬(wàn)就賣(mài)8萬(wàn)，能賣(mài)10萬(wàn)就賣(mài)10萬(wàn)，不跟后期經(jīng)營(yíng)掛鉤，不跟投資者盈利掛鉤，把投資者都套住了，有不少這樣的例子。”
　　“現(xiàn)在大家都知道中關(guān)村現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)面臨很大的困難，是海淀區(qū)政府的一個(gè)心。匭胍，但這種轉(zhuǎn)型對(duì)于科貿(mào)或者e世界來(lái)說(shuō)，太難了，因?yàn)楦蛇@個(gè)還能賺錢(qián)。”在與會(huì)專(zhuān)家看來(lái)，雖然開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始轉(zhuǎn)讓出去實(shí)現(xiàn)了局部的商業(yè)利益，但是很多項(xiàng)目后期不是出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難就是轉(zhuǎn)型困難，不得不承受轉(zhuǎn)型陣痛。
　　均豪物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)總經(jīng)理于慶新對(duì)物業(yè)管理在商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中的重要性發(fā)表了獨(dú)到見(jiàn)解。他認(rèn)為：“物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商探討的話(huà)題都是‘如何打造一個(gè)好的資產(chǎn)',因此開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的關(guān)注也越來(lái)越強(qiáng)，但是僅從物業(yè)管理的角度講，單一業(yè)權(quán)的商業(yè)更好管理，而物業(yè)公司對(duì)分割業(yè)權(quán)實(shí)施管理卻非常艱難，也正因此，他認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)能不分割就不分割，如果要分割就一定做到科學(xué)分割，并且提前做好法律文本以便約束物業(yè)的所有人。”