房產交易因其專業性、復雜性，加之與政策的密切關聯性，已成為糾紛多發領域。每年房地產市場的不同“氣候”，使糾紛類型也呈現出不同的特點。2010年房屋買賣案件呈現“一降一升”特點。據浦東法院民五庭（房產庭）數據顯示：2010年以來共受理各類房地產案件549件，其中房屋買賣糾紛181件（一手房買賣49件，二手房買賣132件），房屋租賃糾紛316件，建設工程與房地產開發糾紛49件。與2009年同期相比，一手房買賣案件收案量大幅下降70％，而二手房買賣案件收案量大幅增加30％。 

　　本報記者特結合今年的糾紛特點整理了房地產及相關產業領域的典型案例，梳理出避免房產糾紛的十大關鍵詞，邀請專業人士作出風險提示。 

　　新盤維權 

　　關鍵詞一：“被退房” 

　　核心提示：開發商收了首付不肯賣房。在遭遇開發商毀約的情況下，應第一時間保全證據，并向專業律師咨詢維權事宜。 

　　案例回放： 2009年6月底， 30多戶購房者購買了松江泗涇鎮金港花園三期房源，當時該盤通過一家中介公司代理，售價8000多元/平方米。 4個多月后， 30余名購房者被開發商告知，貸款無法辦理，要視作違約解除合同。在開發商此次告知函到達之前，購房者都未曾收到銀行或開發商方面關于貸款有問題的提醒或通知。而如今，即便補齊資料、貸款能順利獲批，開發商方面也表示，不再收款，必須解除合同。 

　　該樓盤代理公司高層負責人表示，遭遇開發商單方面解約的購房者大概有80多戶。對于開發商來說，單方面解除合同可謂一舉兩得：一是可以把之前賣得便宜的房源收回來重新高價賣出，另一方面這些收回的房源都可以不算作代理公司的銷售業績，也就可以不付傭金。 

　　律師提醒：開發商單方面退房未必能如愿，相反會因為引發訴訟而增加銷售成本，并影響信譽。當然，這也提醒購房者，及時簽訂正式的購房合同，并咨詢專業律師的意見，在遭遇開發商毀約的情況下，應第一時間保全證據，并向專業律師咨詢。 

　　關鍵詞二： “被拒貸” 

　　核心提示：在建工程抵押沒有撤銷，購房者不能貸款。 

　　案例回放： 2009年8月初，王小姐在南區某樓盤投資了一套小戶型。66平方米，總價36.2萬元，單價約5400元。首期支付14.6萬元房款后，辦理貸款業務的建設銀行遲遲沒有批準。 2009年12月初，王小姐突然接到銀行通知，要她重新辦理貸款手續。“銀行解釋說由于開發商辦理了在建工程抵押，之前4個月業主根本無法貸款?！?nbsp;

　　同期購房的幾十名業主都面臨不能貸款的難題。不少業主表示，貸款辦不下來，最擔心開發商找借口退房?，F在那邊房價已經上漲30%，如果退房，業主利益受損不說，還得賠償違約金。 “如果重新辦理手續，能不能批下來還不一定。即使批下來了，2010年能否享受7折利率、是否會加息都是未知數。明明是開發商的過錯，現在卻成了業主違約！” 

　　律師提醒：樓市處于上升通道時，賣方相對強勢，開發商利用自己的優勢地位事先擬定好格式條款的 “霸王”做法相當普遍。一旦出現問題，購房者損失將非常慘重。無論多么希望買到房子，購房者在簽署合同之前都應仔細查看合同條款，對其中的風險做好事先預防。 

　　二手房維權 

　　關鍵詞三：賠差價 

　　核心提示：上家反悔不賣，不能簡單地只賠雙倍定金了事，除雙倍返還定金外，消費者可酌情索賠因房屋上漲后自己損失的差價。 

　　案例回放：房東與買家張小姐簽署了 《房地產買賣居間協議》。約定由張小姐購買常德路某號29層 （建筑面積為126.63平方米）及地下車位一處，房價款450萬元 （含車位價格27萬元），同時約定10天內再簽訂 《上海市房地產買賣合同》，在辦理買賣合同公證手續后，由張小姐分期支付房款。簽約當日，房東收下定金5萬元。 

　　3個月后，市場波動房價大漲，張小姐所買的房子周邊房屋均價漲了3500元/平方米。賣家想返還定金毀約不賣，被張小姐告上法院，除了要求其雙倍返還定金外，還要求支付受漲價因素影響的房屋差價40萬元。近日，上海靜安法院判決賣家除雙倍返還定金外，另賠償張小姐差價損失20萬元。 

　　法院說法：雙方簽訂的房屋買賣協議屬于預約合同性質。根據法律規定，預約合同未能促成本約，所產生的法律后果為締約過失責任。賣家主觀上具有過錯，拖延3個月后才發函毀約，導致張小姐喪失了另行簽訂房屋買賣合同的機會，因為房價上漲給張小姐造成損失。法院參考了雙方買賣合同簽訂及履行后的預期利益，考慮到賣家已承擔了雙倍返還定金責任，綜合確認20萬元這一差價損失。 

　　關鍵詞四： “做”房價 

　　核心提示：為了騙貸或者避稅，房價被肆意 “做高”、 “做低”。因為“做”房價導致貸款被拒，造假方要承擔違約責任。 

　　案例回放：去年3月初，王先生看中了番禺路的一套商品房，并與房主張先生簽訂房屋買賣合同。合同約定房屋總價145萬元，實際成交價只有103萬元。王先生想拿銀行的錢來投資，因此想出 “做高”房價零首付的主意。沒想到銀行拒貸，合同約定任何一方如因違約導致交易未完成，將以總房款20%的比例向對方承擔賠償責任。張先生于是把違約的王先生告上法院。法院判決王先生賠償違約金17.6萬元。 

　　法院說法：張先生和王先生簽訂的房地產買賣合同是雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應恪守。王先生在支付了3萬元定金后，并未按約同張先生辦理房屋的產權過戶手續，構成違約，根據張先生提供的催告函內容，其依法行使合同解除權并無不當，法院予以確認，所主張的違約金并未超出合同約定，應予支持。 

　　關鍵詞五：限售房 

　　核心提示：限售房主要是指動遷安置房，國家規定5年內限制交易，購買這種房子要謹慎。 

　　案例回放：小周看中一套價格相當優惠的二手房，經了解，這套房子是動遷配套商品房， 5年內不能辦理產權過戶。由于中介公司保證能幫助雙方辦理過戶，辦不了過戶分文不收。小周與上家張某簽訂了一份 《房地產權益轉讓產權過戶合同》，約定以74萬元的價格購買該房。 

　　合同簽訂后，中介公司帶著雙方去交易中心辦理產權過戶，小周收到該件收據后按約支付了購房首付款38萬元。沒想到幾天后，交易中心通知小周不予核準其產權登記，理由是：此房屋5年內限制交易，申請人遞交的據以過戶的動遷安置協議是偽造的。原來中介的所謂辦法，就是偽造動遷協議將小周也列為被動遷安置人，然后申請分戶將房屋轉到自己名下。浦東法院一審判決賣家返還首付款38萬元。 

　　法院提醒：根據2005年上海市政府出臺的 《上海市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法》規定，配套商品房在取得房地產權證后的5年內，不得轉讓。消費者應注意以下幾點： 1、出售人只有動遷協議或預購協議，尚未辦理產權證的房屋盡量不要買，即使要買，也讓出售人先將產權證辦出審核后再決定是否購買；2、有產權證的房屋，審核產權證上是否有 “5年內限制交易”的條款即可； 3、對報價明顯低于周邊房價的房屋以及新的動遷小區的房屋更要保持警惕性，在確認能否購買之前盡量不要支付定金、意向金以及首付款等。 

　　關鍵詞六：遷戶口 

　　核心提示：戶籍遷移問題屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍。二手房買賣只能以尾款及違約金條款進行制衡。 

　　案例回放：李某買了一套二手房，交易過戶后發現賣家王某的戶口還掛在房子里。李某多次催促王某遷戶口，但王某以目前自己名下沒有房產，戶口無處遷入為由予以拒絕。李某無奈于2008年11月將王某告上法庭，要求判決王某將戶口遷出。 

　　李某、王某雙方此前在共同簽訂的 《上海市房地產買賣合同》中約定：王某在房屋過戶之日起50日內，向房屋所在地的公安派出所機構辦理原有戶籍的遷出手續，如果未能按時遷出的，則每逾期一日，王某應當按照房屋總價的萬分之五向李某支付賠償金，直至原有戶籍遷出時止。 

　　案件審理過程中，經法官釋明，李某得知戶籍遷移問題屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，因此將訴訟請求變更為要求王某支付逾期遷戶的違約金。浦東法院最終判決支持了李某要求王某支付違約金的訴訟請求。 

　　法院提醒：關于戶口遷移問題，應注意以下三點： 1、出賣人拒絕遷出戶口并不影響商品房的使用價值，也不影響買受人戶口的遷入，因此買受人不能僅僅以此為由要求解除房屋買賣合同。 2、戶口遷移屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，即便合同中明確約定出賣人有義務將戶口遷出，但由于該義務屬于不能強制履行的事項，法院不能做出強制出賣人遷移戶口的判決。 3、如果買賣合同約定，出賣人沒有按時遷出戶口應承擔違約金，這種違約金屬于民事案件處理范圍，法院可以判決支持。因此在二手房交易中，房屋買受人如果特別在意戶口問題，應當事先了解清楚房屋內的戶口情況，并要求出賣人在交易之前將戶口全部遷出。如果出賣人確實無法在交易之前遷出戶口的，雙方可以約定具體的遷出日期及逾期遷出的違約金，這既可以彌補買受人損失，又能起到督促出賣人盡快遷出戶口的作用。