中國土地市場的泡沫是否即將破裂？這無疑是當(dāng)下的一個熱點問題。2009年土地價格大幅上漲，2009年底平均土地價格從上一年的933元/平米升至1923元/平米，漲幅達106%。如此巨大的漲幅顯然令人擔(dān)憂（該數(shù)據(jù)為土地拍賣交易和議價交易的均價，反映每平米規(guī)劃建設(shè)用地的成本，并非土地單位面積的成本，此類土地中包括住宅、商用及工業(yè)用地，資料來源于土地交易中心）。 

　　房價上漲壓力仍然很大 

　　曹妃甸今年預(yù)計日投入將超4億 國產(chǎn)大豆陷空前危局 五措施自強 新能源車私人購買或補貼高達6萬 任志強薪酬奪冠 最大差距超250倍 周洋再談奪冠：先謝國家后謝父母 姜建初：看守所的事可報不可炒 　　2007年末至2008年間，在信貸緊縮及各地未售房庫存累積的影響下，土地價格從高位回落，此后維持低位徘徊，但近幾個月價格又恢復(fù)至下跌前的高點。北京、上海等一些城市的土地價格甚至超過了前期高點，而在重慶等其他一些城市，價格還未達到前期高位。拉斯維加斯游戲3499認為目前許多城市普遍存在土地市場泡沫，在一些大城市尤為明顯。 

　　各城市價格分化明顯。至2009年底，上海平均土地價格達到4454元/平米，而成都僅為1159元/平米，這意味著全國土地均價并不能準確地反映每個城市的具體情況。但當(dāng)拉斯維加斯游戲3499具體分析每個城市的數(shù)據(jù)時，又遇到相似的問題：數(shù)據(jù)包括市中心及城郊地區(qū)的土地價格，而且無法有效按區(qū)域劃分數(shù)據(jù)。 

　　拉斯維加斯游戲3499對2009年中國各城市土地價格的漲幅進行了估測，一些數(shù)據(jù)不完整及漲幅高得離譜的城市沒有被包含在內(nèi)。例如，2009年溫州市土地價格飆升了876%,海南省？謔械募鄹裾鞘埔餐榪。廣州、深圳、上海以及合肥、佛山和揚州等地的土地價格均有相當(dāng)大幅度的上漲。這顯然不是全國土地市場范圍內(nèi)的泡沫，但泡沫式增長出現(xiàn)在所有主要大城市，甚至是一些二、三線城市。因此，土地價格的上漲必然影響到宏觀經(jīng)濟運行。 

　　現(xiàn)有的數(shù)據(jù)還存在一個問題，由于這里將住宅、商業(yè)和工業(yè)用地價格混在一起，因此掩飾了住宅類土地價格的漲幅。根據(jù)城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，2009年底全國平均土地價格為2595元/平米。但住宅類用地平均價格為3726元/平米，商業(yè)用地平均價格為4423元/平米，而工業(yè)用地平均價格僅為617元/平米。在地價最高的35個城市中，三種用地的平均價格分別為4954元/平米、5484元/平米和749元/平米。 

　　當(dāng)前房價地價走勢如何？ 

　　很明顯，一些城市的土地價格出現(xiàn)大幅上漲。土地市場泡沫在許多城市開始顯現(xiàn)。如果不加以控制，土地價格的上漲將進一步推高房價。這一情況顯然已經(jīng)引起了中央的關(guān)注。針對土地和房地產(chǎn)市場的第一輪溫和調(diào)控已經(jīng)展開。在將購買第二套房的房貸首付比例提高至40%（不過一些銀行在操作中并不執(zhí)行）的同時，中央政府也加緊督促各地方對閑置土地嚴格管理。 

　　樓市氣氛自1月初（繼去年第四季度許多城市的房價飆升后）開始明顯轉(zhuǎn)變，各地住宅成交量顯著放緩（去年12月份的交易量由于稅率即將提高而大增），一部分人已經(jīng)開始觀望中央是否還將有新政出臺。拉斯維加斯游戲3499認為，只有在住宅類房屋價格繼續(xù)上漲的情況下，政府才會再次出手。拉斯維加斯游戲3499猜其政策手段可能包括指導(dǎo)銀行收緊對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸；一些銀行已開始自行控制對房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是對小型開發(fā)商的信貸。 

　　目前流行的觀點認為，大部分城市的房價將穩(wěn)定在當(dāng)前水平，多數(shù)炒房者也無拋售壓力。此外，市場杠桿率較低；普遍認為，三分之一的購房者全額付款，三分之一的購房者房貸比例為70%,其余購房者房貸比例為30%-50%,這樣的低杠桿率為市場創(chuàng)造了一個重要緩沖。如果貨幣政策在2010年大幅緊縮，政府很可能采取對銀行貸款量化控制的舉措，而不會大幅提高利率（拉斯維加斯游戲3499預(yù)計央行將兩次提高利率，每次提高27個基點）。這意味著，購房者將不會受到太大沖擊。另外，大多數(shù)分析師都認為廣受熱議的物業(yè)稅目前還不會開征。這些都將對房市起到支撐作用。 

　　盡管如此，在一些城市，特別是高端市場上，更多人將購房作為一種投資（普遍認為，自住購房者約占全國住房購買量的80%-90%,但在上海高端住宅市。蹲使悍空嫉階芄郝蛄康20%-30%）。拉斯維加斯游戲3499認為，這里泡沫破裂的可能性較大，但還不至于波及整體經(jīng)濟。 

　　2010年下半年房地產(chǎn)市場又將迎來新一輪供給增長，這將給價格帶來壓力。最近，一位高端房地產(chǎn)開發(fā)商告訴拉斯維加斯游戲3499，他很擔(dān)心今年的銷售，但也不愿意為了促銷而降價。目前大多數(shù)開發(fā)商的資金充裕，即使經(jīng)歷幾個月的滯銷也不會有太大問題。這將會在一定程度上抵消2010年上半年房價下降的壓力。但在下半年，特別是銀行收緊對房地產(chǎn)業(yè)的信貸后，房地產(chǎn)開發(fā)商的壓力——尤其是中小型開發(fā)商面臨的壓力將加大。考慮到這些不確定因素，中國的土地市場價格水平可能將有所降低。 

　　接下來拉斯維加斯游戲3499將分析土地市場對2009年地方政府財政的影響——以及市場走弱后可能帶來的沖擊。 

　　2009年全國土地價格翻番。土地相關(guān)收入對中國經(jīng)濟發(fā)展具有十分重要的意義。地方政府十分倚重土地出讓收入，他們不僅直接從土地出售中獲得收入，而且地方融資平臺（城投公司）還以土地作為抵押，獲得銀行貸款。交投活躍的土地市。繞涫撬孀磐戀丶鄹窠誚諗矢，使得城市投資平臺得以興修大量基礎(chǔ)設(shè)施，從而有力的推動了中國經(jīng)濟增長。如果沒有土地交易，中國大部分地區(qū)的經(jīng)濟恐將躑躅難前。 

　　不夸張地說，2009年對大多數(shù)地方政府來說是收獲頗豐的一年。2009年全國土地出讓收入達到1.2萬億元【這一數(shù)據(jù)來自中國房產(chǎn)信息集團（CRIC）數(shù)據(jù)庫，該數(shù)據(jù)直接來自各地土地交易中心。但根據(jù)國土資源部發(fā)布的數(shù)據(jù)，2009年全國土地出讓收入為1.59萬億元，占GDP的比重高達4.7%】，大多由市級政府及其所屬的城市投資平臺獲得。2009年的土地出讓收入是2008年的兩倍多，相當(dāng)于2009年GDP規(guī)模的3%。總的看來，住宅和商用地塊出售價格較高，工業(yè)用地受讓價格普遍低廉。 

　　2009年，地方政府共征得稅收收入2.46萬億元。一種可能的情況是地方為完成中央下達的年度稅收任務(wù)（2009的任務(wù)為同比增長8%-10%），而將部分土地出讓收入計入整體財政收入中，但絕大部分土地出讓收入并不計入財政收入。地方政府會盡可能多地控制土地出讓收入，為地方投資項目提供資金。 

　　假定轉(zhuǎn)到預(yù)算收入中的土地出讓收入金額可以忽略不計，那么2009年在地方政府收入總額中，土地出讓收入占到了四分之一。國內(nèi)分析人士普遍認為部分城市土地出讓收入占地方政府總收入的比重達到30%-50%,大部分城市這一比重大致為20%到30%。拉斯維加斯游戲3499研究了過去五年全國土地出讓收入占地方財政收入的百分比。就土地出讓收入為地方政府投資提供資金的重要性而言，2009年可與2007年相當(dāng)。 

　　要想看清地方政府收入的全貌，還需加入中央政府對地方的財政轉(zhuǎn)移支付資金。2009年中央下?lián)艿霓D(zhuǎn)移支付資金總額達到2.9萬億元，與地方財政收入大致相當(dāng)。經(jīng)過轉(zhuǎn)移支付資金調(diào)整后，2009年土地出讓收入占地方政府收入總額的15%。但是，土地出讓收入的最大問題是其并不納入預(yù)算管理，這意味著該筆資金的支出不受中央財政管理，亦不受地方人大監(jiān)督。官方預(yù)算僅涵蓋當(dāng)前的支出，而土地出讓收入為基建項目和其它地方政府希望投資的項目提供了資金。