“要不要進軍三四線城市”，這是近期北京一家品牌地產商高層會議中被討論最多的話題。據這家開發商老總透露，三四線城市區別于一二線樓市特別的火爆，誘惑著很多原本堅定一二線城市的地產商。 

　　但這位老總仍決定堅守一二線城市。他判斷，三四線城市在近期很有可能引發政府的全面調控。不過，讓這位老總也深感樓市信息混亂的是，在財政和稅收的壓力之下，地方政府放松調控的念頭也在此時滋生。 

　　京東的河北香河縣最近宣布對商品住房實施全面政府限價銷售，最高價將限制在11000元/平方米以內。房地產界普遍分析認為，這是一種介于限購之間的折衷調控辦法，有可能被全面推廣。 

　　三四線樓市“瘋狂” 

　　三四線城市銷售火爆的信息，每天都在不斷刺激著一二線城市的開發商。 

　　2011年6月19日，長春一樓盤開盤，開盤當日共推出1306套房源，而到現場購房的人卻達到4000多人，場面異常火爆。據當地媒體評價，該排隊買房場面足以載入“長春房地產史冊”。 

　　“我老家在山東德州禹城，兩年之前這個小縣城的房價是2500元/平方米左右，但現在已經達到4500-5000元/平方米。”蘭德咨詢總裁宋延慶在網易“163視點”調控下的樓市轉型攻略系列論壇上表示，三四線樓市的火爆程度著實讓他驚訝。 

　　但在北京，樓市卻持續下滑。根據鏈家地產市場研究部統計，由于市場對新供應住宅消化能力的減弱，導致新房滯銷情況嚴重，6月21日北京市可售新房住宅存量達到10.7萬套，緊逼11萬大關，這是6個月以來新房存量的最高值。 

　　受三四線樓市異常火爆影響，開發商暫停一線城市拿地，大舉擴張三線城市的意向也十分明顯。 

　　最近一周，浙江義烏的一塊土地溢價率達到347%，該地塊起始價為5050萬元，成交總價卻高達2.26億元。嘉興一幅地塊的溢價率也達到200%。 

　　但在北京，其土地財政甚至開始被質疑到入不敷出的地步。據北京土地儲備管理網數據顯示，截至6月21日，北京上半年土地出讓為100塊，提供總面積9920955平米，成交總值為313.46億，相比去年同期下降50.4%。而住宅地塊的出讓金更下滑了75.4%，今年上半年僅為120.3億。 

　　據一位參與目前北京最熱門CBD地塊投標的開發商透露，去年競標的CBD前6幅地塊，首輪價格分數僅占40%，而后面這6幅地塊，政府已將價格分數占比暗自提高至50%。“很明顯，政府想多要點錢。”上述開發商暗自表示。 

　　一二線與三四線城市的冰火兩重天，令樓市調控博弈空前激烈。樓 

　　市表現清淡的城市是否要放松限購，便是其中最典型的表現形式。 

　　“許多三四線到五線地方政府當下最糾結的是：限購還是不限購？全部限購還是城區限購？”中原地產華北區董事總經理李文杰表示。 

　　限價：折衷的調控新思路？ 

　　香河限價或許為正處在輿論浪尖的三四線城市提供了新的樣本[最新消息 價格 戶型 點評]。 

　　一位不愿意透露姓名的知名開發商董事長認為，調控一定會在不久的將來波及三四線城市，而香河限價，在不影響開發商銷量，也不影響土地財政的前提下，限制房價上漲幅度，這種折衷模式有可能被進一步推廣。 

　　按照香河的通知要求：該區域普通住房的銷售均價控制在6500元/平方米，最高價不得超過7500元/平方米；高檔商品住房最高價將限制在11000元/平方米以內。該通知公開后，這意味著香河即將成為全國首個公開實行“商品住房一律限價銷售”的區域。此前，深圳和增城市都曾實行限價銷售，但并未以政府公文的形式和出明確規定。 

　　據了解，目前香河縣商品房均價基本在5500元/平方米左右，相對限價要求，還有一定漲幅空間。一位香河區域開發商透露，香河限價對其影響并不大，“高檔商品住房最高價將限制在11000元/平方米以內，我覺得足夠用了，拉斯維加斯游戲3499去年第一期才賣9000元/平方米，政府還是留了一定的漲幅空間。另外，當初拉斯維加斯游戲3499是60萬一畝拿的地，所以香河限價對拉斯維加斯游戲3499影響并不大。” 

　　上述開發商表示，由于該項目99%的客戶均來自北京，而香河政府僅是限價，并沒有提及限購。所以，他認為，這是地方政府在不想影響土地財政情況下出臺的折衷調控政策。 

　　與香河公開行文限價不同的是，目前很多地方是不公開地對樓盤入市實施指導價。 

　　海爾地產集團董事長兼CEO盧鏗6月17日在參加全國工商聯房地產商會年會時透露，海爾在山東某市的樓盤打算每平方米賣兩萬元，但當地住建部門要求該項目售價不能超過1萬。因不愿降價，海爾遲遲沒有領到銷售證，現在仍在僵持中。 

　　北京東方基石房地產經紀公司總經理楊朝淅表示，香河政府對此也實屬無奈。一方面是前段時間香河違規圈地，最終導致9名相關責任人被處理。另一方面，除了全面限價，香河政府估計也想不到其他更好的方法來抑房價。“香河出臺政策后，這層窗戶紙就算是被捅開了，其他地方政府不排除跟風的可能。”