說白了，這是一場必須由地方政府打響的戰爭。面對1000萬套保障性安居工程建設任務和5000億元的建設資金缺口，地方政府首當其沖。但事實上，保障房的“困局”似乎還不僅在于此。 

　　地方政府、開發商與保障對象圍繞保障房展開的利益平衡成為了保障房建設中最為“糾結”的節點。據《華夏時報》記者了解，目前多地均在探討地方政府與開發商可以接受的模式，比如廣東省的聯合開發模式，公租房“先租后買”政策以及多地的“共有產權模式”.而對于這些探索，住建部內部稱將“不會卡得太死”. 

　　保障房土地“潛規則” 

　　事實上，地方政府手里能夠自主支配的，是土地。而地方政府的管理者們也明白，只有給開發商點“好處”,才能讓開發商來參建保障房。而這“好處”并非保障房自身杯水車薪的盈利，最實惠的也還是土地。 

　　因此，目前似乎對吸引開發商參建保障房的新模式探索也都集中在了土地上。 

　　廣東省住房保障建設智囊團一名不愿意透露姓名的專家向本報記者表示，目前廣東省也正在討論一種聯合開發模式，選擇城郊一塊大的區域，政府先劃比較大的一塊地下來，以較低的租賃金租給開發商聯合體，由他們共同建保障房。再按照支出的比例，政府把保障房地塊附近的地以優惠的價格出讓給開發商聯合體中的個體，供他們自主建立商住樓宇。 

　　事實上，類似的形式在其他省市也能夠窺見。 

　　4月份，河北省住建廳與北京萬科簽署協議，萬科將在河北省的6個城市建設6000~8000套保障房，其中以租賃性住房為主，即主要建設廉租房和公租房。同時，根據不同城市中低收入群體的不同需求，萬科還將建設一定規模的限價房。 

　　而記者了解，此次萬科建設保障房所需的土地，將由地方政府無償提供。而事實上，按照規定，各類保障房中，只有經適房、廉租房、公租房的建設土地需要地方政府劃撥，建設限價房的土地正常情況下仍需要通過招拍掛的方式上市交易。 

　　河北省房協的一位知情人士向本報記者表示，萬科不僅在這部分保障房建設上拿地成本幾乎為零，在保障房社區的周邊，企業還可通過配套的商業地產獲得利潤，這也就大大彌補了保障房建設的利潤損失。 

　　對此，北京萬科總裁毛大慶也向記者表示，雖然建保障房的利潤并不高，但萬科會通過配建方式，獲得利潤平衡。 

　　而記者從一位了解內情的業內人士處了解到，目前大塊配建保障房的住宅地塊在出讓時，開發商之前都會與政府“溝通”,在土地和融資上得到政府的“額外承諾”,“這幾乎已經成為一種潛規則”. 

　　事實也確實如此。據本報記者了解，廣州首個含有配建任務的住宅地塊已由保利地產拍得，據保利內部人士向本報記者透露：“現在與政府的溝通工作還沒有做好，之前提及在土地和融資方面有傾斜的優惠還沒有松動，”因為目前保障房的盈利模式并不清晰，開發商之所以愿意進來，看中的還是這片區域整體所能帶來的回報率。 

　　打產權的主意 

　　此外，保障房的產權也成了地方政府“出招”的焦點。 

　　在上海提出來的“共有產權”保障房建設模式中，“向保障對象出售一定的產權用以回籠部分保障房建設資金”的思路成為這一模式的核心。 

　　這也就是說，在廉租房、經適房等保障房當中，申請人可以先購買保障房的部分產權，比如20%或者30%,政府持有剩下的70%-80%.達到一定年限后，保障對象可以通過購買的方式，將政府產權部分購買過來，最終將這套房屋變成自己的產權房屋。 

　　關于萬科與河北省的保障房合作計劃，河北省住房和城鄉建設廳廳長朱正舉表示，保障房建成后，河北政府將通過回購，或以合作產權、共有產權的方式運作。 

　　據悉，在廣東，對于土地的出讓問題，公租房實行“先租后買”政策也在討論中。即政府出地，以相對低的租賃價格轉讓給開發商，開發商參與籌建、管理和配套的商業經營。等到居住的人群條件不再適用于公租房政策時，居住人可以通過補交地價等費用的方式獲得房子的產權，這樣公租房就轉變成經濟適用房了。 

　　廣東省體制改革研究會副會長彭澎告訴記者，這種過渡租讓模式，不僅能先保證保障房數量，又能讓政府在若干年后獲得土地出讓金，開發商雖然在建房子的時候利潤低，這些困難政府都可以通過融資的方式幫忙，而其他的商業經營能為開發商帶來不菲的利潤。 

　　目前，除上海以外，江蘇、福建、湖南、河北、山東等多個省市也都紛紛開始試點，成為各地政府破解廉租住房建設的巨大資金壓力的“救命稻草”. 

　　上海城投置地集團董事長俞衛中公開表示，在理想條件下，共有產權房銷售能較快實現成本回收以投入后續開發，并能有3%左右的利潤。根據規定，政府可優先回購保障對象意欲出售的共有產權房，并提供給符合條件的家庭。 

　　而事實上，在這樣的運作模式下，地方政府也從中尋找到了提高保障房建設積極性的“動力”. 

　　決策層默許 

　　然而，面對地方政府這些“變通的法門”,作為保障房建設主管部門的住建部似乎選擇了“靜觀其變”. 

　　住建部一位內部人士稱，住建部也研究過這種出售保障房產權的做法，最初并不認可。但由于今年建設保障性住房的時間緊、任務重，各地在推進上確實資金困難，開發商、銀行參與性不強，因此現在住建部“對此表示默許，允許各地試點，不會卡得太死，但也不會專門推廣”. 

　　但是，業內人士也對此存在擔心。易居研究院北京所副所長牟增彬告訴記者，目前的保障房分配仍然存在諸多制度上的漏洞，經適房上市交易的利潤滋生了大量分配不公的案例，現在允許公租房出售產權雖然緩解了當期政府的資金壓力，但仍然會存在分配不公的問題。 

　　而在開發商通過獲得配建商品房土地以尋求利益平衡的方面，業內分析人士也表示了不同的看法。陳國強表示，從目前開發商建商品房，同時配建保障房的項目進度上來看，商品房的項目進度遠遠快于保障房，如此一來，保障房的開竣工同樣也無法保障。 

　　據了解，《住房保障法》方案已起草完畢，目前已將經適房“共有產權”、公租房“只租不售”的思路納入方案。但參與立法討論的中國政法大學學者王涌認為，共有產權的規定可以起到壓縮利潤空間的作用，仍沒有解決根本問題。 

　　同時，上述住建部人士也表示，從目前各地的保障房建設情況來看，大城市和小城市對保障房有不同的需求，因此目前允許各地自發嘗試，但法律上仍需對保障房制度作出長遠安排，同時更要建立公開透明的機制。