未來，房地產(chǎn)市場存在較多不確定性因素，整個行業(yè)的黃金時期已經(jīng)過去。不過，雖然房地產(chǎn)行業(yè)不再是暴利，而是平穩(wěn)的利潤，但行業(yè)仍有較大的投資機(jī)會。
　　例如，房地產(chǎn)基金這一領(lǐng)域迎來了黃金發(fā)展期，其中有兩個方面的原因。第一是原來眾多資金只信賴銀行，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸直接投向房地產(chǎn)基金。第二，保險資金已經(jīng)邁出了一些步伐，未來還會是機(jī)構(gòu)化的成分占相當(dāng)?shù)姆至?，也就是說房地產(chǎn)基金管理者的資金來源會更加多元化、更加完善。這樣的話，房地產(chǎn)基金的發(fā)展還會迎來好的黃金期。
　　最關(guān)鍵的是，地產(chǎn)基金可以不受相關(guān)銀行貸款政策限制，協(xié)助房企涉及一級土地整理、土地購買、房地產(chǎn)二級開發(fā)、物業(yè)持有并購、項目股權(quán)并購等環(huán)節(jié)，較銀行傳統(tǒng)開發(fā)貸資金使用更靈活，提高企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)率及杠桿效益。
　　而隨之而來的問題是，未來哪些房地產(chǎn)公司更受資金青睞？筆者認(rèn)為，有兩類房地產(chǎn)公司更具投資價值：首先是有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的央企、國企；其次是全國百強(qiáng)地產(chǎn)開發(fā)商以及地方性區(qū)域性地產(chǎn)龍頭企業(yè)。當(dāng)然，前提是這些公司已經(jīng)擁有二級以上開發(fā)資質(zhì)。
　　房地產(chǎn)基金與房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)發(fā)展緊密聯(lián)系，具體從領(lǐng)域細(xì)分的角度上來看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)結(jié)構(gòu)和政策環(huán)境的變化，專注于某些區(qū)域、某些業(yè)態(tài)的基金將更具備優(yōu)勢，因為資源更集中反應(yīng)更快速。目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些專門針對爛尾樓收購、專門做寫字樓或商業(yè)地產(chǎn)、專門做土地整理或保障房的地產(chǎn)基金，未來這樣的基金會更有競爭力。
　　隨著市場的發(fā)展，眾多中大型房地產(chǎn)公司已經(jīng)回歸一、二線城市。同時，項目的區(qū)位也很重要，一般城市的核心區(qū)或發(fā)展新區(qū)較受資金青睞；全國150強(qiáng)內(nèi)的房地產(chǎn)公司在資本市場上比較受歡迎。
　　在調(diào)研時，房地產(chǎn)基金通常會對項目公司多方面進(jìn)行縝密考察。通常來講，會通過以下指標(biāo)去衡量一個項目是否真正具有投資價值：公司所在的地域、項目位置、公司日常管理制度及業(yè)務(wù)流程體系、過往開發(fā)業(yè)績、開發(fā)量及自身資質(zhì)、組織架構(gòu)及管理團(tuán)隊背景。同時，公司的財務(wù)指標(biāo)(包括資產(chǎn)負(fù)債率、過往三年一期的財務(wù)報表的真實性、過往凈資產(chǎn)收益率、內(nèi)部收益率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率及現(xiàn)金流等)、以及公司在當(dāng)?shù)鼗騾^(qū)域的行業(yè)位置也是不可忽視的考察標(biāo)的。
　　目前國內(nèi)大部分投入房地產(chǎn)行業(yè)的資本，還是以固定收益的方式獲取收益，隨著地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺和地產(chǎn)行業(yè)格局的改變，單純依靠收取利息的盈利模式會變得越來越?jīng)]有性價比。而盈利模式的提升可以通過更專注的模式，如并購后整合高價賣出；更靈活的交易結(jié)構(gòu)，如加大杠桿提高收益率；更創(chuàng)新的盈利方式，如通過為開發(fā)商找尋匹配更專業(yè)的團(tuán)隊代建、代管、提供技術(shù)支持等多種方式獲取收益。